杭州樓市調研:滿城盡是拆遷戶 暴漲神話何時結束?

(原標題:杭州樓市調研:滿城盡是拆遷戶,房價暴漲神話何時結束?)

杭州這一輪牛市還能持續多久?支撐杭州房價堅挺的因素有哪些?高房價是否會讓杭州再次重復2011年的故事?帶著這些問題,我開始瞭杭州之行。

來源/微信公眾號:櫻桃大房子(ytdfz8);作者:櫻桃

我有7年沒去過杭州瞭,2011年專門跑到杭州西湖去散心,就因為小時候白娘子看多瞭,想去斷橋上回味下心痛的感覺應該很應景,我總感覺,杭州是個很浪漫的地方,讓人流連忘返。

如果有一個相愛的人,有一份合適的工作,生活在杭州確實不錯,我很喜歡杭州的房子,園林景觀設計水準非常高,城市管理水平也很高,最為稱贊的是車讓行人,這在一線城市都做不到。

這一次去杭州考察時間也比較匆忙,第一天,由一位老板汪總,他本身也是房產投資愛好者,帶著我在濱江區、蕭山區、上城、下城和西湖區轉瞭轉,第二天,由一位大學老師帶著我在拱墅區踩盤,非常感謝他們辛苦陪我看房,另外感謝維維說房的編輯對我本次杭州之行的指導。

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踩盤情況

汪總先帶著我到瞭杭州的宇宙中心,濱江區,奧體板塊附近,已經沒什麼新盤瞭,我們去瞭信達中心杭州壹號院售樓處,前期開過住宅,單價46800元/平米,全款還要托關系才能買到,目前也沒有住宅在賣,接下來要開酒店式公寓。

盈豐路奧體三兄弟(融創時代奧城、龍湖天璞、融信保利創世紀)限價3.5萬,前兩個賣完瞭,據說龍湖天璞要50萬茶水費,45萬一個車位,融信保利創世紀還有730套左右,什麼時候開不知道。周邊二手房成交價都是4萬多,因為存在明顯的差價,沒有關系是買不到的。杭州剛剛出政策實行搖號,普通人有點希望瞭。新盤供不應求,能買到當然是賺到。

然後在蕭山區大概轉瞭轉,整體市容市貌也很不錯,暫時商業氛圍差瞭些,但以後入住滿瞭,小區這麼多,應該不愁沒有商業綜合體。

龍湖天鉅目前9號樓還剩尾房在售,均價在32000-33000元/平米,主力戶型為139㎡,附近二手房價格參差不齊,1萬多2萬多3萬多4萬多的都有,所以如果你要參考還是等找同等產品的才知道新房的價值大小。

我們圍著世紀城走時,看著濱江金色江南,美哉美城,又讓汪總記起瞭杭州2011年到2015年杭州房價調整時的景象,正因為經歷過完整的跌宕起伏牛熊周期,才讓汪總對當下瘋狂的樓市有瞭些許敬畏。

他記得很清楚,2014年7月,金色江南開發商突然降價到1.6萬/平米,比年初預定的價格低5000,一下打破瞭整個市場的價格防線,春和錢塘本來賣2.2萬的,也沒法賣瞭,隻能跟著降價,目前這些小區的二手房都是4萬多。但美哉美城的贈送面積超級無敵多,90多平米相當於120,實際上單價不貴,現在管控嚴,偷面積難,算起來價格更貴瞭。

濱江區政府也不靠賣地生存,靠孵化企業發展做大,走上瞭良性發展的道路,片區規劃很新,以商業,寫字樓,住宅混合在一起,這種模式節省瞭上下班的時間,依靠片區內部上班族人群就可以支撐住房需求,所以房價不會大起大落,汪總說,2012年濱江區的房價隻降瞭15%就穩住瞭,成為杭州房價的風向標,2015年也是濱江房價最先開始啟動。

另一個房價較為穩定的片區就是老城區,因為新房很少瞭,本身也經過瞭多輪業主的換手,房價基礎較為牢固,跌幅相對較小。

震蕩最明顯的是當時較為偏遠的地區,如下沙,由於當時還是經濟開發區,房價降瞭一半,從2萬跌到1萬,九堡從3萬跌到1.5萬,但新盤太多,仍無人接盤。因為下沙屬於高教園區,即使人多熱鬧,但學生又不買房,所以也無濟於事。

雖然下沙現在又回到3萬,九堡也回到瞭近4萬,片區新盤開發完畢,配套逐漸完善,居住氛圍起來,因此也趨於成熟。但當時如果在高點買房的人,相當於被套牢瞭七八年。

“2011年南京成為瞭杭州的收割機,我們公司有一百多人離職去瞭,有很多去南京,還有一部分回瞭武漢,成都。南京那時候房價隻要一萬多,杭州要兩萬,價差太大,所有對人才吸引力明顯更大,2014年滴滴起來後,突然帶動瞭很多產業,就業機會也多瞭,杭州的人又多瞭很多。”

所以面對當下的瘋狂,汪總仍有點心有餘悸,但資本都是貪婪的,在誘惑面前,人也容易健忘。

第一天下午,過之江大橋去看瞭西湖區的雲棲小鎮片區,恒大水晶廣場,現在3萬多,2015年當時首付隻要5萬,低成本高杠桿往往是下手的好時機,但當時因為恐慌,很多人不敢買,那邊沒什麼商業配套,按照汪總的說法是,這裡屬於文藝小青年聚集地,沒有寫字樓的規劃,純旅遊度假地,那一片目前還比較荒涼,不過有幾館的規劃,以後建好瞭也還可以,但我覺得那邊以後還得依靠濱江的人過去買,不過必須要跟濱江有價差,才會有需求溢出。所以2014年賣1.6萬,現在賣3.6萬,漲幅不如濱江區,綠城之江1號,算比較好的小區瞭,二手房也隻要4萬左右。

第二天,跟浙大的老師集中在拱墅區看新盤。

申花板塊的新盤比較多,杭州的園林景觀設計是最吸引我的,江南水鄉的感覺特別好,(呵呵雖然我不是來欣賞房子的,但浪費瞭我很多時間去看樣板房,不然還可以去看下未來科技城,結果沒時間瞭)。

融信arc公館,2016年拿的地,3.2萬/平米的地價,現在賣4.9萬/平米,價格並沒有什麼優勢,所以在杭州這麼火爆的行情下,這個盤還有房子選。

合景天鑾,4.3-5萬之間。

杭州金茂府,125-168平米,得房率不高,均價5萬左右,現在沒房賣瞭。

融創宜和園,價格預計也在4.8-5萬左右,目前還沒有開盤,155平米才3房,據說現在偷面積很難瞭,性比價一般。

上面這圖我忘記是哪個盤的樣板房瞭,這幾個盤都差不多,價格相差不大,得房率都非常低,百分之七十多點,產權面積大,所以總價算下來一套至少是600萬以上,一般隻有改善型換房族和財大氣粗的拆遷戶買的起。

跟周邊的二手房相比,沒有明顯的價格優勢,所以不如奧體板塊受歡迎。但對他們來說,這個片區的小區整體都比較新,地段也很中心,如果買西湖文化廣場那些四五萬的老房子,那還不如買這裡的新房子。

周邊地價都是三萬多四萬瞭,申花新房政府限價5萬,跟南京與合肥比,可見杭州政府對房價的容忍度還是非常高的,給開發商留瞭利潤空間,最起碼不用開發商虧本,合肥南京是房企還得虧本銷售。

維維說房的編輯跟我介紹瞭一下杭州的低價板塊

祥生群賢府,1.8萬,搶手;

良渚新城,2萬,要求全款,90房,180萬,要求全款,大傢都去搶;

雲谷小鎮,萬科西雅圖2.6萬,二手房4.2萬,價差明顯,套利空間巨大。

另外,根據克爾瑞的報告,限價、限簽政策影響下,熱點板塊一、二手房銷售價格倒掛現象顯著,尤其在地鐵沿線及市政規劃利好的新興板塊,一、二手房比價在70%左右,同時二手房高價凸顯新房高性價比,一房難求情況普遍存在。

總之,杭州的新房市場跟南京有點像,價差明顯的新盤,全款也難買到房,但性價比一般的盤去化率也開始下降瞭,整體熱度比南京還是高,南京性價比低的盤已經開始趨冷,但杭州還談不上冷清。

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熱門台中電器批發板塊

回頭總結2011年那一輪杭州房價為什麼會跌那麼慘,有很多原因,主要是之前杭州房價漲幅過多,泡沫過大;二是全球金融危機導致浙江加工貿易受到重創,企業資金鏈斷裂現象嚴重,杭州實體經濟出現瞭問題;三是調控時間過長。

房價的高低,有時候也不能光看本地,畢竟資金和人口是全國流動的,杭州當時就漲到2萬瞭,要知道那時候北京上海深圳的房價也不過兩三萬,很顯然,杭州是被高估的。

但杭州人真是被跌怕瞭,所以即使2016年合肥漲幅都全球第一瞭,杭州人還在沉睡中,不論別人怎麼漲,杭州都不為所動,始終杭州的房價沒有調整到位,直到9月的G20召開,杭州的價值瞬間被全國人民發現低估瞭。

而經過2016年9月,2017年狠狠的補漲,杭州不僅將過去低估的坑填平瞭,甚至還有漲過頭之勢,目前杭州的均價已經超過瞭3萬,打著燈籠也找不到萬元盤瞭,即使臨安撤縣成區,杭州城區面積立刻翻倍,但臨安房價還是妥妥的被炒上萬瞭,可見杭州的操盤能力之高。

杭州錢江新城最高到瞭6.5萬/平米,市中心上瞭5萬,城西文教將近5萬,區政府、奧體、申花4.5萬/平米,未來科技城、蕭山開發區都上瞭3.2萬/平米。

但是,我跟杭州人交流發現,在他們看來,跟上海比,這個價格還不貴,隻有上海的一半不到,所以杭州並沒有高估,還有空間。

上海的豪宅湯城一品16萬/平米,一般的豪宅13萬/平米。普通的住宅好地段至少也是10萬一平米。

是杭州低估瞭還是上海高估瞭呢?

2011年杭州房價跟上海差不多,而現在杭州房價比上海低一半,至少這是個安全的防線。

因為這一次我並沒有跑遍整個杭州,對於具體的板塊,我的意見僅給大傢作為參考吧。

我去一個城市,通常都會先去宇宙中心看一圈,瞭解他們的共性,總結規律,合肥,南京,杭州,福州,基本上每一個城市新規劃的片區,都是此輪房價漲幅最高的,因為政府對它的定位比較高,傾盡財力打造,各種配套設施一應俱全,市容市貌高大上,居住舒適度很高。但是,這種地方,前期還在開發階段時,比如2011年到2014年的階段,可能還什麼配套都沒有,確實很荒涼,本地人一般隻會買配套成熟的老市中心,發現不出新城區的價值,所以一般底部都是被外地投資客挖掘到的,因為一開始的很長一段時間,這種新片區會頻頻出現在投資泡沫,空置率高的媒體報道中。當初愛理不理,但等各種配套逐漸跟上,入住率達到6成以上,一切都成熟後,房價已是你高攀不起瞭。在新城區平地起高樓,比舊城區改造要容易百倍,政府要政績,要GDP,要城市名片,都會打造新城區,往往新城區的房價增值也會比老城區快,甚至是老城區的幾倍。老房子的升值潛力都會遠遠跑輸新片區,這是每個城市不變的共性。

我覺得剛需買房,可以先看下政府的地鐵規劃圖。杭州在2022年亞運會前,會開通10條地鐵線。優先沿著地鐵線買。

地鐵線最密集的地方,必然是城市的中心,地段肯定無敵,但不代表住宅的價值最高,除非是房子非常新的小區,老房子不建議買,除非能拆遷。新規劃的片區,升值空間比較大。

未來科技城,阿裡巴巴搬到那邊去瞭,有的自媒體很看好那邊的發展,認為阿裡會帶動一堆企業在周邊發展,是杭州新的增長帶,我沒有查看具體的規劃,隻是從地圖上看,感覺那邊距離市中心較為偏遠,房價現在已經三四萬瞭,而且地鐵規劃也隻有一條線,可見在杭州整個版圖的重要性不見得有多高,阿裡的員工在杭州有多少萬?三萬多?一個企業並不能完全決定一個片區的房價升值空間,還得看其他公共配套規劃。

深圳的華為就是一個典型的例子,華為的員工購買力足夠強,員工人數比阿裡多幾倍,但華為的所在地,房價升值遠遠跑輸整個深圳,不是華為公司產業吸附力不夠,而是片區規劃太差瞭,沒有醫院,沒有好學校,沒有公園,沒有任何公共配套,周邊環境一塌糊塗,附近小區裡面是歐洲,外面是非洲,住在華為周邊感覺很low,完全體現不出自己的身份,至少有錢人高管們肯定不會住周邊,有的華為員工寧可每天開車或者坐班車,哪怕是堵車上下班一個多小時住到關內也不願住周邊,那你周邊房子的價值在哪裡?所以歸根結底不是一個企業能夠決定一個片區房子的價值。

整體來說,如果距離城區差不多,價格便宜是王道,越便宜,安全邊際越高,往上的空間也就更大,限價政策下,優先買新房,哪裡一二手房倒掛最多,優先買哪裡。

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城市基台中南屯家電行推薦本面

杭州這一輪牛市還能持續多久?支撐杭州房價堅挺的因素有哪些?高房價是否會讓杭州再次遭遇滑鐵盧,2022的亞運會會是拐點嗎?

杭州這幾年來,隨著互聯網經濟的浪潮,正處於升騰期,有阿裡這個企業不斷刷著存在感,杭州在G20峰會聚焦於全球鎂光燈下後,也有點自我膨脹,甚至有的人開始炒作杭州取代廣州,升級為新的一線城市,自然房價也要漲到一線城市的新高度。

客觀的說,杭州是少數不依靠重工業擠進萬億GDP俱樂部的城市之一,也是名副其實的中國電商之都,杭州集聚瞭全國超過三分之一的電子商務網站,除瞭有阿裡巴巴,還有螞蟻金服,網易,蘑菇街,51信用卡等一大批互聯網明星企業,互聯網金融,電子商務,大數據,雲計算等新經濟吸引瞭一大批中高端人才來杭州,數得出的有海康威視,吉利集團,大華股份,恒生電子,娃哈哈,物產,杭鋼等一大批知名企業,對杭州轉型升級帶動作用也非常明顯,第三產業發展迅速,這一點起碼比南京有優勢。

杭州市統計局的數據顯示,2017年杭州實現財政總收入2921億元,增長14.2%;一般公共預算收入1567億元,增長17.4%,總量在副省級城市中僅次於深圳,居第2位;在衡量財政質量的稅收占比方面,去年杭州稅收占一般公共預算收入的90.4%,占比居副省級城市首位。

杭州財稅的高速增長,正是得益於近幾年杭州在信息經濟的引領之下,區域經濟快速發展。去年全年,杭州新增境內外上市公司28傢,新增數創歷史新高,僅次於上海和深圳;累計上市公司163傢,僅次於北上深,居全國第四位。

在新經濟快速增長的同時,人口也保持快速增長勢頭。數據顯示,2017年,全市年末常住人口為946.8萬人,2015年、2016年、2017年,杭州新增常住人口分別飆漲瞭12.6萬、17萬、28萬。

經濟基礎決定著居民收入,人口流入決定著購買力,這些都是支撐杭州樓市基本面的有利因素,對應著房價和房租都水漲船高。但是如果房價和房租高到一定程度,又會反噬經濟,迫使一部分人口流出。

我個人認為,如果杭州能保持目前的房價水平穩定,給後市留足空間,先把產業基礎打紮實瞭,再重復2011年後的5年陰跌情況可能性還是很小的,現在杭州的產業定位確實比較高端,但互聯網經濟繼續膨脹會不會也存在一些泡沫呢?我不知道,隻是需要警惕。

另外,我認為現階段支撐杭州房價堅挺的一個最主要力量,就是棚改計劃瞭。

2018年,杭州將完成征遷住戶4萬戶,主城區完成整村征遷61個村。這4萬戶中,每戶1000萬算,將有4000億的資金入市。拆遷戶拿著錢肯定不會存起來,投資渠道又窄,不買房他們也不踏實,基本上高端市場就是他們在支撐著。

比如蕭山區,2017年-2019年,改造60個村,2.6萬戶,1000萬平米,其中2017年27個村,1萬戶,400萬平米;2018年,19個村,7500戶,300萬平米;2019年14個村,8500戶,340萬平米。

按照杭州十三五計劃(2016-2020),要開工13.7萬套,均為棚改安置房,竣工22.8萬套,其中19.4萬套為棚改安置房。但實際上後來的貨幣化安置比例一直在增加,起碼超過50%,直接拿錢讓你自己去買房。

杭州將棚改稱為“攻堅戰”,計劃在“十三五”期間要完成改造178個村,其中,按拆除重建139個、綜合整治21個、拆整結合18個;各年度目標是:2016年21個村、2017年22個村、2018年27個村、2019年32個村台中家電特賣會、2020年76個村。

所以不光是2018,還有2019,2020,未來的這兩三年,杭州樓市,都還有棚改的資金在支撐著買方市場,所以杭州開發商不愁沒有買傢,不用擔心降價。但不用等到2022年,到2020年,杭州的大基建和棚改基本就結束瞭,所以利好基本就是到2020。

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樓市基本面

決定房價的因素,短期最重要的還是供需,貨幣和政策。

就需求端來說,杭州現在的需求量的還是很大,因為拆遷因為亞運會,大傢都看漲,現在都是隻買不賣,市場僧多粥少,如何增加供給量,任務很艱巨。

根據杭州市住保房管局的數據統計,2017年杭州首次置業的剛需占比60%,90平米以下的占到60%,2017年3月份杭州進一步調整限購政策後,外地購房者成交占比顯著降低。全年外地購房者在杭置業的總套數占市區新建商品住房成交總套數的比例為14.4%,明顯低於2015年(19.5%)和2016年(33.8%)水平,2016年置業較多的上海購房者,2017占比僅1.8%,下降瞭5個百分點。所以調控還是有效果的,至少把投資客擠出去瞭,留下來的是剛需,投資客少瞭,就減少瞭炒作,但因為新房市場存在的價差,剛需都去搶,所以還是顯得那麼火爆。

而供給端,杭州新房市場仍是供不應求,截至2018年3月24日,杭州市(含臨安、富陽)存量住宅房源剩餘24242套,其中杭州市區(除臨安、富陽)僅剩17150套,這些房源僅夠賣2個多月。

二手房市場的成交量也依然處於高位,2017年杭州二手住房成交118557套,同比僅下降1.8%,今年成交量應該會比去年下降比較多。

再從2017年的土地出讓來看下2018年的新房供給量。

2017年,杭州市區(含蕭山、餘杭、富陽、大江東,不含臨安,下同)共出讓住宅用地93宗,合計出讓面積586萬平方米,同比2016年增長4.9%;成交金額2025.4億元,同比增長24.7%。

如下圖:2013-2017年杭州市區土地出讓面積、成交金額對比圖

可建面積981.5萬平方米,同比2016年增長2萬平方米,基本上持平,面積沒什麼增長,隻是地價漲瞭。

分區域來看,市區出讓的涉宅地塊主要分佈在主城的申花、祥符、城東新城、丁橋、三墩板塊,餘杭的良渚、崇賢板塊以及蕭山的市北、南部新區板塊,地塊分佈較廣。其中拱墅區出讓10宗涉宅地塊,可建面積75.8萬平方米,占主城區涉宅地總可建面積的24.1%,區域內申花板塊為目前主城區內地價最高板塊之一,申花的地這麼貴,房價賣那麼高,也不足為奇瞭。

下圖是2012-2017年杭州的新房供給套數和面積

2017年賣的地,如果2018年全部建出來,面積才981萬平米,從過去幾年的新房供給量對比看,這點供給量還是會感覺供不應求。


杭州當然還是會繼續賣地,雖然財政增長快,但要開亞運會,建各種場館要錢,棚改拆遷要錢,修地鐵要錢,賣地自然不可或缺瞭。但是為瞭調控,又不能出地王,所以政府也會自我控制一下,估計2018年的土地出讓款不會超過2000億吧,所以土地供給量也大不到哪去。

但2019年,2010年的市場供給量,有個利好是,棚改回遷房開始入市瞭,但是這些拆遷的土豪們子彈慢慢打完瞭。屆時市場的供需結構也會逐漸逆轉。

暫時不做太遠的判斷,後市我還會繼續關註杭州市場,就2018年來說,杭州樓市應該還是以穩定為主,新房因為有限價,所以想漲也沒辦法漲,二手房因為價格上的劣勢,也不能為所欲為的漲,否則搖號政策後就是限售政策瞭。

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